╨╧рб▒с                                                                                                                                                                                                                                                                  ье┴s siguientes costes: construcciєn, financieros, gestiєn (entre los que se incluye el margen bruto obtenido por el promotor) y suelo (incluyendo su urbanizaciєn). Excepto este ·ltimo, todos tienen en un momento determinado un precio fijo, incluso el precio de la vivienda que se fija en funciєn del mercado y sus expectativas. Por ello, el sumando variable o residual siempre resulta ser el propio coste del suelo.
El funcionamiento del mercado del suelo de los ·ltimos aёos ha estado marcado por la bonanza econєmica que hemos vivido desde el aёo 1996. La subida de la renta disponible, la estabilidad del empleo y la bajada de los tipos interщs coincidieron con el mal estado de la bolsa, por lo que hubo un fuerte tirєn de la demanda de viviendas. Los propietarios de suelo incrementaron entonces su precio para adelantarse a recoger las plusvalэas latentes.
Al alcanzar el suelo precios tan altos, se produjo la paralizaciєn de su puesta en el mercado inmobiliario. Hay que tener en cuenta que retener los suelos no genera costes significativos a sus propietarios histєricos y sэ altэsimos beneficios. Los propietarios retienen el suelo pidiendo precios abusivos, lo que genera una gran escasez del mismo.
Asэ, el peso del suelo en la vivienda ha ido subiendo del 30% del aёo 1990 al actual 50%. Al no poder aumentar el precio de las viviendas proporcionalmente a la subida del coste del suelo, el margen neto de beneficios que obtiene el promotor ha ido reduciщndose, favorecido sєlo por la bajada de costes financieros y la disminuciєn de los plazos de venta y la mayor rotaciєn del producto.
Pero, ┐hasta cuсndo durarс esta situaciєn? A lo que no hay que estar ajenos es a los riesgos que supondrэa un cambio de la situaciєn econєmica global, con una subida de los tipos de interщs o del desempleo. Pero no olvidemos que la total confluencia de intereses de todos los agentes que intervienen en el proceso Цentre ellos propietarios, promotores, bancos y administraciones- pronostica que la buena salud del sector inmobiliario siga adelante, aunque sin duda a un ritmo menos acelerado.





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